四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%

时间:2020-03-31 13:01:44 作者:股票之家
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特别说明:


由于疫情事关重大,本文不就病毒相关的医疗问题详细分析,相关数据和信息来自政府发布和相关主流媒体,并尽可能多方验证。



面对疫情,让我们一起为中国加油,为武汉加油。






2020年2月4日,建诚晟业发布报告:《疫情对房地产业影响:短期冲击明显,二季度逐步恢复,中长期大势未变》(可查看网址:www.jianhecheng.com,或者搜索“建诚晟业”)。



该报告将湖北以外的三十个省市,按目前疫情严重程度及其与湖北的关系分成四大类,并在此基础上对各类城市不同阶段房地产市场销售受到的影响进行了预判,具有很强的前瞻性。

以下是相关观点精华,就报告关键点进行了解释说明,更容易看清楚我们的观点,以此与大家分享。



疫情对宏观经济的影响取决于病毒自身特点、政府应对措施、经济所处阶段等多方面的因素。

综合疫情相关信息和有关医疗专家的分析,考虑到返程高峰延迟、新冠传染性更强但潜伏期长于SARS、治愈有待时日等因素,


我们对疫情未来走势假设如下:


新增病例的高峰期在2月上旬出现,随后新增病例开始下降,疫情进入消退期并在3月得到明显控制,社会秩序将从二季度全面恢复。湖北作为最严重地区,疫情的直接影响可能延续到二季度。

相比2003年SARS,新冠病毒本身传染性强但强度较低,疫情覆盖省市更多,中央及各地政府应对措施力度大,并首次采用封城等方式大幅改变短期人口流动。假期延长在控制疫情的同时,同时还会导致节后返程高峰趋缓、开复工周期延长等诸多负面影响,生产、消费等经济活动受到更严重的负面影响,因此


2020年新冠疫情对经济和房地产企业将带来更加严重的短期冲击。

1. 各省市按疫情严重程度分成四类,与湖北距离近、人口联系紧密的9个省市受影响最大



结合各地目前疫情情况,根据地理位置及其与湖北的紧密程度,将除湖北以外的其余30个省市分成四类,对其2020年全年房地产市场销售走势进一步进行情景模拟:

四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%

四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%

数据显示,湖北商品房销售额和销售面积占全国比重约为5%,其房地产市场受到的冲击,对全国数据影响不会太高。


但第一类9个和第二类6个省市商品房销售面积占全国比重分别









41.5%和32.8%,销售金额占全国比重分别为46.4和31.8%,这两类省份(共15个)基本覆盖了全国所有经济相对发达、房地产市场活跃的省市(特别是位于湖北周边或与其关系紧密的第一类省市,如湖南、河南、重庆、上海、北京等),短期内受到的影响将显著影响全国房地产市场整体走势。

四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%

第三类、四类省市的房地产市场规模较小(商品房销售面积占比分别为12.0%和8.7%,由于房价较低其销售额占比更低,分别为10.4%和6.5%,合计占比为16.9%),目前疫情也较轻,其市场调整幅度也将较小,对全国数据的影响就更小了。

2. 四类区域影响差异明显,一季度销售面积平均下降37%,严重地区降幅可能达40%,疫情结束后有望恢复,全年全国销售面积下降7.9%



暂停售楼处和疫情相关隔离举措,短期内将给房地产销售带来显著的不利影响。建诚晟业认为,新冠疫情作为突发性事件,只要及时控制,对房地产市场的影响是阶段性而不是根本性的。


房地产市场需求取决于“人口、货币”等根本性因素。随着疫情逐步被控制,全国范围内社会经济秩序和人民生活将恢复正常,住房需求也将逐步恢复到合理正常水平。



另一方面,出于稳经济和全面建设小康社会等方面的要求,作为对冲疫情对经济冲击的重要手段,中央政府会陆续出台促进社会投资和居民消费的政策,相关货币政策放松、信贷投放力度加大是可预期的。

房地产市场作为经济的压舱石,地方政府因城施策、定向放松力度也会进一步加大,这将推动速冻的住房需求在二季度乃至下半年逐渐恢复,有利支撑房地产企业恢复投资拿地进度,进一步推动上下游行业发展和社会经济稳定。



建诚晟业相信,在新冠疫情结束后,在中央货币政策相对宽松、信贷投放力度加大的利好背景下,地方政府也会针对性的加大鼓励消费政策执行力度,随着因疫情、隔离等减弱的需求逐步释放,销售数据有望随着疫情的缓解在二季度逐步恢复,下半年有望恢复性增长。

我们对疫情防控的不同情形做出乐观、悲观、中性三种假设,其中


中性假设如下:2月中旬开始新增病例减少,3月疫情被明显控制,二季度全社会逐渐恢复正常秩序(湖北疫情相对严重,可能延后1个季度甚至更久)


四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%



建诚晟业认为,全国范围新冠疫情的影响将逐渐减弱,房地产销售受影响最大的是第一类9个省市,


具体包括河南、湖南、江西、重庆、安徽、浙江、广东、上海、北京,他们要么与湖北相邻,要么与湖北/武汉人口、交通关系紧密,目前新冠病例较多,


第一类9个省市商品房销售额2019年占全国比重达46.4%,企业应当重点关注其负面影响。

在“中性情形(2月中旬新增病例明显减少,3月疫情被明显控制)”的假设下:平均来看,


受影响最大 的第一类省市第一季度商品房销售面积预计同比下降40%,二季度同比降幅缩小至25%(同期湖北分别下降70%和45%),三季度将恢复到上年同期水平,四季度有望增长10%。全年来看,湖北商品房销售面积预计下降21.7%,第一类省市下降10.6%。

第二、三、四类省市,在第一季度的商品房销售面积的平均降幅分别为35%、25%、20%,疫情的负面影响相对较小。在第二季度,当地市场有望率先恢复,部分省市有望恢复到增长水平,下半年需求较为平稳。



全年来看,预计第二、三类省市的商品房销售面积平均降幅分别为6.6%和2.5%,第四类城市小幅增长0.8%,全年全国商品房销售面积下降7.9%(降幅较疫情发布前我们预测的降幅大幅扩大6.9个百分点)。

四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%

若疫情控制的速度不及预期,


悲观情形下,新增病例到3月才能逐渐减少,疫情在二季度逐渐被控制,负面影响将延长更长时间,预计全国商品房销售面积在一季度和二季度分别下降42.0%和29.0%,全年降幅达13.5%。


如湖北第一、第二季度的商品房销售额分别大幅下降75%和60%,第三季度降幅缩小至10%,全年降幅将达到30.8%。最重要的第一类9个城市(2019年占全国销售额比重达46.4%),销售面积在一季度和二季度降幅分别达45%和40%,三季度降幅缩小至5%,全年降幅达16.7%。其他各区域不同阶段的销售表现如上表所示。

四大区域看疫情对地产影响:一季度销售下降近四成,全年下降7.9%



若疫情控制形势较为乐观,如新增病例在2月上旬触顶后快速下降,社会秩序在3月开始即逐渐恢复,影响很快消退,预计2020年全国商品房销售面积在一季度和二季度降幅分别为29.3%和11.7%,三季度将恢复增长,全年降幅为4.5%。各类省市在不同阶段的影响如上表所示。



需要注意的是,上述预测仅考虑了不同省市受疫情影响的大小,没有考虑当地房地产市场的差异性


,比如同属第一类省市,北京、上海等高房价城市与湖南、河南等省份表现出的特点就会大不一样(房价高低、需求结构、城市/区域分布等),市场走势也会存在显著差异。

建诚晟业认为,


该预测应当结合各地短期推盘、土地开工等数据来进行进一步细化


,如果当地市场基本面能够支撑需求短期向好,可以在上述预测基础上予以放大;当地市场本身供大于求的,相关政策和疫情也很难改变市场走势;建诚晟业将持续跟进疫情进展,在获得更多数据后,对各省市房地产市场进行更深入的研究预判。



建诚晟业认为,销售作为房地产开发企业最重要的资金来源,销售放缓将显著影响企业资金状况。


企业为了减少资金支出,会主动放慢拿地、开工等节奏,这将给房地产开发投资和上下游产业带来不利影响,进一步加大经济下行风险。此外,建筑施工与房地产业紧密相关,高度依赖外来务工人员,加之疫情导致全国范围内短期市场交易、开工不足,


预计一季度特别是前两月的全国在建、新开工、投资等指标将明显下挫,降幅也将可能超过30%(一季度全国商品房销售面积的降幅预期为37%)。全年来看,受销售压力影响,开发企业将主动放慢开工拿地,全国房地产投资、开工数据将受到巨大挑战,特别是湖北及周边等受疫情影响更大的省市。






特别声明:所有预测高度依赖于疫情及时控制,社会秩序能尽快恢复。若全国范围内更多新增病例被发现,政府严控疫情的举措可能延续更长时间,二季度乃至下半年社会秩序难以恢复,房地产市场的影响也会持续。



总体而言,我们坚持认为,疫情终将过去,只要人口迁移继续存在,中国社会和房地产市场的秩序总会恢复,市场需求在经历一段压制后仍有反弹可能。让我们一起加油和期待。


建诚晟业,下设建和城研究中心,由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立,广泛开展建筑与城市等相关领域研究,为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。

针对房地产企业、金融投资机构在战略布局、投融研判等层面的相关需求,提供研究报告、专家咨询等服务,帮助企业明晰公司外部环境,把握市场趋势,合理制定公司战略和投资决策,在风险可控的前提下挖掘市场机遇。

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我们相信,基于投资视角下的价值发现和风险判断,团队长期耕耘积累的专业能力和丰富资源,将为研究成果的专业性和顾问服务的差异化提供保障,支持开发企业和金融机构等房地产产业链相关主体把握行业趋势,预警周期风险,优化研判逻辑,促进资源互通,共同探索新时代下房地产行业转型与企业发展成熟的新篇章。

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