疫情对地产行业的影响有多大?

时间:2020-03-31 13:04:50 作者:股票之家
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疫情当前,对绝大部分行业来说,都有着明显的负面压力,地产行业也不例外。但过分的担忧是不必的,如果2月底之前能够基本恢复开工,从整体上来说地产行业的负面影响还是可以承受的。当然,这种大格局上的变动,会加剧行业的分化,对某些已经步履维艰的企业来说,这可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

一、2020年,商品房销售面积将继续下降

2019年,全国商品房销售额虽然还保持了6.5%的增长,但销售面积已经出现了0.1%的下降。由于2019年,房企新增土地的购置出现了高达两位数的下滑,2020年,正常情况下销售面积也是很难增长的。随着开工时间的全面延后,各家房企的可售面积会相应减少,直接导致全年商品房销售面积的进一步下降。

二、房价继续上涨,销售额增速下降,但仍会保持整体性增长

购房属于低频消费,也是很多普通家庭一辈子最大的一笔消费。即便当前各城市的售楼处全面封闭,但春节前后本来就是购房的最淡季节,甚至整个一季度的销售也会大大低于其它季节,正常情况下全年占比仅在20%左右。可以预见,疫情解除之后,购房的报复性反弹会一触即发,大大弥补这段时间销售的空白。

更加重要的是,2月初央行便释放了1万多亿的流动性,在货币政策上会比过往两年明显宽松。同时,可售面积的下降,将使部分地区的房屋供应出现短缺。2020年的房屋销售价格仍然有提升的空间,可以弥补销售面积下降的负面影响,全年销售额有望继续提升,但提升幅度很难高于去年的6.5%。

三、具备土储优势的房企,会占据先机

在过去几年经济持续增长的大背景下,居民的收入稳定提升,购房需求始终旺盛。真正决定房企销售增速的核心因素是在供应端,是其在一二线城市的优质土地储备数量。实际上,2019年销售面积的下滑,与2018年土地供应不足有直接关系,而在此背景下销售额仍然上涨了6.5%,足以说明市场保持在一定的景气状态下。

面对市场整体供应不足的状况,土储优势明显的房企,可以适当调整开工量来弥补2月份耽误的工期。而那些原本土储不足的企业,由于当前商品房用地的出让也出现了大面积停滞,即便疫情解除之后,新增地块大部分也很难在本年度为销售业绩做出贡献,2020年的业绩增速会比较难看。

四、对头部房企来说,现金流压力不必过分担忧,并购会进一步加剧

只要不是特别冒进,地产企业手里的现金流会比大家想象的更好。不开工,就不必支付工程款;特殊时期,土地出让金和税费,可以与政府协商延期支付;现在的地产商都是管理型企业,施工、销售、物业等人员绝大部分都是合作单位的,人工对开发企业来说压力不大。

最大的一部分支出是负债,对现金流管理好的企业来说,4、5个月时间都是可以支撑的。而且如果销售长期无法正常进行,政策上融资端也会放开,只要优质土储还在,借新还旧并不是难事。

而对大量的中小房企来说,抵抗突发事件的能力较弱,融资能力也明显不足。2020年会是一个行业并购年,我们可以看到大量房企被迫参与到并购之中,甚至会包括一部分TOP100行列的著名房企。

五、政策会适度宽松,但不要期望过多

有些人在分析2020年全年行情的时候,对政策放松寄予厚望。确实,地产对经济的直接拉动作用是各行业中最明显的一个,在如此大灾之后,放松地产行业的各种限制应属正常之举。

但也不要对政策的放松,做过多期望,想想2018年川普杀伤力最大的时候,都没有放松调控手段,2020年也不会去做饮鸩止渴的事情。事实上,房地产的群众基础恐怕比很多人想象中更加深厚,大家都被关在房子里一个月之久后,对居住的要求只会更高,对好房子的需求只会更多。

如前面所述,2020年商品房的供应量整体上是会下降的,货币政策的流动性是在加强的,2020年疫情之后的房地产市场,只会比原来预期中更好。严控了几年的房地产调控政策,最好还是严格执行,千万不要因为短期效益影响长期政策方向

(来源:雪球)

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